JAKARTA – Jika Anda ingin berinvestasi dengan membeli tanah, ada beberapa langkah yang harus diperhatikan salah satunya harus mengetahui jenis status kepemilikan tanah dari pembeli sebelumnya.
Hal itu harus dilakukan setiap calon pembeli sebelum melakukan transaksi jual-beli tanah.
Tanah tidak melulu digunakan sebagai lahan untuk dihuni, dan lebih dari itu tanah bisa digunakan sebagai aset tidak bergerak yang bisa mendapatkan penghasilan pasif.
Saat ini banyak yang menjadikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan, untuk mengetahui nilai tanah pada saat transaksi jual-beli tanah.
Namu sesungguhnya, kepemilikan hak atas tanah merupakan acuan utama dalam menilai tanah atau properti yang akan dibeli sebelum melakukan transaksi jual-beli tanah.
Status kepemilikan tanah diatur dalam perundang-undangan. Mengacu pada UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria, berikut jenis status hak kepemilikan tanah yang harus diketahui calon pembeli tanah.
1.Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pemilik sertifikat yang memiliki aset tetap yang sudah bersertifikat hak milik, maka status kepemilikan tanah yang dimiliki adalah yang paling kuat secara hukum, karena kepemilikan penuh atas tanah yang dimiliki.
Jika suatu hari ada masalah hukum terhadap tanah, maka pemilik yang tercantum dalam sertifikat tersebut adalah pemilik sah di mata hukum.
Sertifikat hak milik hanya boleh dimiliki oleh WNI. Adanya sertifikat hak milik, aset berupa tanah dapat dialihkan ke calon pemilik lain, baik di perjual-belikan, dihibahkan atau diwariskan.
2.Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
Pemilik yang memiliki sertifikat hak guna bangunan tidak memiliki hak atas tanah, namun pemilik dapat menggunakan tanah untuk membangun rumah, ruko atau bangunan lain.
Karena keterbatasan ini, maka sertifikat hak guna bangunan memiliki jangka waktu yang berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun lagi.
Jika diizinkan, pengguna hak dapat mengajukan pembaharuan hak selama 30 tahun.
Sesungguhnya kepemilikan hak atas tanah merupakan acuan utama dalam menilai tanah atau properti yang akan dibeli sebelum melakukan transaksi jual-beli tanah.
Hal ini tertuang dalam UU No.25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal Pasal 22 ayat (1) huruf b yang menyatakan, hak guna bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 tahun, dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 tahun, dan selanjutnya dapat diperbarui selama 30 tahun.
Sertifikat hak guna bangunan ini dapat dimiliki oleh seluruh WNI, serta perusahaan berbadan hukum yang berdomisili di Indonesia. Sertifikat ini juga bisa dimiliki oleh warga negara asing.
Jika tanah merupakan milik negara, kemungkinan pemilik hak guna bangunan bisa menaikan status kepemilikan tanah menjadi sertifikat hak milik.
Namun hal tersebut tidak berlaku jika tanah sudah merupakan milik orang lain. Resiko lainnya, hak guna bangunan dapat dicabut selama bangunan dan tanah belum menjadi hak milik.
3.Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)
Sertifikat hak guna usaha hanya diberikan kepada badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berdomisili di Indonesia.
Tanah tersebut dimiliki dan diawasi oleh negara dalam kurun waktu tertentu. Tanah dengan sertifikat hak guna usaha biasanya digunakan untuk hutan tanaman industri, perkebunan, pertanian dan perikanan.
Penggunaan hak ini hanya dibatasi maksimal 25 tahun, dan bisa dijadikan sebagai jaminan yang sudah ditambahkan hak tanggungan.
Status kepemilikan tanah dapat dipindahtangankan ke badan hukum lain dan diberikan tanah dengan luas tanah mulai dari 5 hingga 25 hektar.
Tanah yang digunakan lebih dari 25 hektar akan diberlakukan sistem investasi penguasaan tanah dan konflik.
4.Hak Pakai
Pada umumnya sertifikat hak pakai diberikan kepada instansi tertentu atas tanah negara, tanah pengelolaannya, dan tanah hak milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Jika tanah dimiliki oleh negara, hak pakai diberikan setelah mendapat izin pejabat yang berwenang. Untuk pengalihan hak pakai kepada pihak lain, tidak bisa dilakukan secara sembarangan, perlu persetujuan dari pejabat yang berwenang.
Jika tanah yang digunakan berstatus hak milik, maka hak pakai akan diberikan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati, dan untuk status pengalihan hak pakai kepada pihak lain harus tercantum dalam perjanjian yang dibuat sebelumnya.
